Концепт малоэтажного строительства в г. Протвино
1. Проблема развития г. Протвино
Селитебная зона города Протвино ограничена с севера - промышленной зоной, с запада - территорией ИФВЭ, с юга - затапливаемой поймой реки Протвы, с востока - высоковольтной ЛЭП.
Генеральным планом города, разработанным в конце 80-х годов, предусматривалось развитие жилой части г. Протвино в восточном направлении на территории, занимаемой ЛЭП и прилегающего участка леса полосой около 150 метров. Оставшаяся восточная часть леса рассматривалась как территория будущего городского лесопарка.
Cеверо-восточная часть леса примыкает к территории аэродрома ДОСААФ, и строительство высокоэтажных домов там невозможно из-за опасности близкого пролёта самолётов. В конце 90-х годов администрация города начала проработку с областными структурами возможности строительства малоэтажного жилья в этой части города, занимаемого смешанным лесом, не вошедшим в охранную зону лесопарка. Была создана инициативная группа, проведена разметка будущей территории строительства. Однако стоимость всей инфраструктуры для малоэтажного микрорайона, включая подъездные дороги и инженерные коммуникации, оказалась неподъёмной для инициаторов. Их расчет на подсоединение к будущим коммуникациям микрорайона В2 оказался преждевременным и проект застопорился.
Вынос ЛЭП по экспертной оценке может потребовать порядка 100 млн. рублей. Это составляет примерно третью часть доходной статьи годового бюджета города. При наличии веских доводов эти незапланированные средства можно изыскать в специальном фонде губернатора. К сожалению, пока не ясной остаётся стратегия развития города, которая могла бы дать весомые аргументы для обращения к губернатору. Поэтому приходится искать другие обоснования, связанные со стратегическими целями государства и национальными проектами.
2. Тенденции федеральных программ
2.1. Стратегия - инновационное развитие
Актуальной задачей государства является переход от стратегии экспорта энергоресурсов к инновационному высокотехнологичному развитию. Накопленные инвестиционные ресурсы начинают активно вкладываться в венчурные фонды и национальные проекты. Это может быть понято как акцент на поддержке интеллектуального человеческого потенциала, который кроме мегаполисов Москвы, Санкт-Петербурга и Новосибирска последние несколько десятилетий СССР концентрировался в малых городах-наукоградах.
Для будущего страны сейчас наиболее важны именно носители знаний и высоких технологий, которые должны успеть передать свой ценный опыт новому поколению учёных и специалистов. Декларация инновационной стратегии страны, выдвинутая Президентом России, выделяет данную группу научных и инженерно-технических кадров в качестве опорной для развития страны. Но ей в ближайшие годы грозит разрыв в преемственности передачи опыта из-за "утечки мозгов" за рубеж и в иные области деятельности. Необходимо переломить эту негативную тенденцию и восстановить утраченный интеллектуальный потенциал. Пройдет еще несколько лет, и исчезнут уникальные научные и технические отечественные школы, на восстановление которых потребуется много десятилетий.
Конечно, радикальным решением для поддержки научных и инженерных кадров стали бы госзаказы на разработку и производство сложной техники, необходимой, например, для повышения обороноспособности страны и обеспечения конкурентоспособности экспортного сектора экономики. Его новым инструментом мог бы стать специальный нацпроект по инновационному развитию машиностроительного комплекса, сырьевых отраслей и ТЭК на основе научно-промышленного потенциала оборонной промышленности в интересах обеспечения безопасности России. Но в связи с вступлением России в ВТО это может затянуться на несколько лет.
Таким образом, прямое решение проблемы инновационного развития не может быть очень скорым. Другое дело, косвенная поддержка слоя умных, знающих и образованных людей, которая может быть реализована через их включение в нацпроект доступного жилья.
2.2. Состояние реализации национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России"
Главная особенность ситуации по нацпроекту доступного жилья в том, что он, являясь знаковой инициативой Администрации Президента России, тем не менее, испытывает большие трудности в своей реализации. Осуществляясь, пока довольно в скромных объёмах, никак не соответствующих его амбициозному названию, в основном для инвалидов, военнослужащих, переселенцев с Крайнего Севера, молодых семей, а в отдельных регионах - для бюджетников и сельских жителей, он объективно нуждается в расширении, чтобы в преддверии выборов 2008 года не оказаться профанацией.
Но к 2006 году выяснилось, что свободных земель в городах не осталось, за исключением территорий, занятых федеральными предприятиями, лесами и сельхозугодьями. Чтобы оперативно задействовать этот ресурс для реализации нацпроекта в конце года были приняты изменения в Градостроительный Кодекс России и другие законы, приняты решения о временной, на два года, передаче функций по выделению федеральных земель под жилищное строительство субъектам Российской Федерации.
3. Инициатива ученых г. Троицка Московской области
В связи с декларируемой стратегией инновационного развития страны, реальный шанс на приоритетное включение в нацпроект доступного жилья имеет научно-техническая элита. Первой ласточкой стало постановление Правительства РФ № 765 от 14 декабря 2006 года об изменении порядка субсидирования строительства жилья для молодых ученых в системе Российской Академии Наук. Но в улучшении жилищных условий нуждаются и зрелые опытные кадры. Инициативное движение в этом направлении предпринял Троицкий научный центр РАН, создавший во всех своих научных институтах жилищно-строительные кооперативы, объединившиеся затем в Ассоциацию для координации действий по землеотводу участка городского леса площадью 20 га под малоэтажное жилищное строительство.
 |
В Троицке заметили, что от строительства высокоэтажного жилья город ничего, кроме проблем не имеет. Учёные осознали, что в научном городке они имеют большие права на землю, чем сторонние инвесторы. Трагическая смерть главы города в 2003 году обострила проблему, городской Совет депутатов и новый глава города стали более активно содействовать своему коренному населению.
|
|
Однако, в Троицке, хотя и реанимировали прогрессивный опыт строительства посредством ЖСК, но пока ещё не сделали поворот к новым подходам и технологиям строительства, разрабатываемым в рамках нацпроекта доступного жилья. В Протвино необходимо учесть этот опыт и смелее прокладывать путь в фарватере национального проекта, предложив в его рамках провести эксперимент по радикальному удешевлению и повышению комфортности жилья в первую очередь для категории научных и инженерных кадров. Соответствующая технология каркасно-ригельного строительства была разработана производственно-финансовой компанией "Полихрон". |
 |
4. Анализ критериев комфортности и доступности жилья
ПФК "Полихрон", проанализировав трудности в реализации нацпроекта, нашёл оптимальную организационную и технологическую форму его реализации.
Когда речь идет о комфортности жилья, то в первую очередь это касается возможности обустройства личного пространства, независимого от соседей. Наблюдение состояния общих подъездов даже в элитных домах однозначно говорит о необходимости своего отдельного входа как первоосновы комфортного жилья. Гараж также должен быть рядом, что в совокупности определяет малоэтажность строения. Не квартира, а дом, пусть даже сблокированный, со своим хотя бы маленьким участком земли, - вот минимальный критерий комфортности. Многоэтажное "сотовое" жильё морально устарело, даже в его "элитном" варианте - опыт малоэтажного строительства развитых западных стран убедительно свидетельствует об этом, хотя там и нет таких территориальных возможностей, как у нас.
Существующая тенденция расширения доступности жилья ориентируется на западный опыт, связанный с ипотекой. Однако у нас она слишком дорогая из-за неразвитости финансовых инструментов страхования и гарантий. Как большое достижение сейчас указывается 11-12% годовых. Но в Татарстане, где ипотека даётся под 7% годовых на 27 лет её берут мало - считают, что это очень дорого. Белгородские 1% и 5% - скорее бюджетные субсидии, чем ипотека.
Еще важно, от какой суммы берётся этот процент. Если от себестоимости материалов - это одно, а если от рыночной стоимости готового жилья - это в несколько раз больше. Покупка по рыночной цене - это самый дорогой способ приобретения жилья. Его невозможно продавать дешевле рыночной, поскольку покупатель в свою очередь вправе перепродать его с присвоением разницы - такой "подарок" должен быть чем-то обусловлен.
Только участие в строительстве будущего собственника позволит избежать рыночной наценки. Как минимум - в качестве инвестора. А по максимуму - в качестве строителя, что позволит изыскивать и комбинировать различные ресурсы: деньги, время, материалы, личные связи, собственный труд. А это опять-таки возможно только для малоэтажного индивидуального дома. Участие в строительстве может быть непосредственное, через самострой. Это требует значительных личных ресурсов в виде свободного времени и квалификации, либо простого по технологии строительного конструктора - своеобразного LEGO для взрослых. Компромиссом является посредник в виде ЖСК - жилищно-строительного кооператива, создающего возможность синергетического сочетания ресурсов пайщиков.
Общепризнанным мировым опытом является строительство "растущего" дома, когда на первом этапе строится небольшое зародышевое ядро будущего большого дома: либо первый этаж, либо времянка. Его достройка происходит по мере накопления ресурсов и потребностей (подрастающие дети, создающие собственную семью). Немаловажным фактором для удешевления строительства является использование подходящих недорогих местных материалов.
5. Акцент стройиндустрии - на создание технологичных универсальных конструкторов типа "Построй дом сам!"
Таким образом, основой для доступного комфортного жилья должен стать технологичный строительный конструктор. Его прообраз подготовлен и частично испытан Производственно-финансовой компанией "Полихрон".
В основу строения предлагается заложить универсальный для десятка различных проектов будущего дома железобетонный несущий каркас с подводкой наружных коммуникаций - своеобразная "этажерка" без стен. Прочная опора диктуется базовым четырехуровневым вариантом строения (минус первый техэтаж-гараж-подвал, три верхних жилых уровня, включая верхнюю мансарду).
Для строительства этажерки предлагается строительный конструктор, состоящий из фасованной сухой бетонной смеси, арматуры, опалубки, бетономешалки, подъёмного устройства и т.д. Он должен допускать использование малоквалифицированного труда родни, друзей, дешевой рабочей силы (гастарбайтеров) в удобное для застройщика время под контролем всего одного специалиста - консультанта-прораба.
Особой точкой окончания этапа кооперативного строительства является каркас с внутренней отделкой одной-двух пригодных для проживания комнат на первом этаже, кровлей (возможно временной) и дизайнерской отделкой внешнего облика дома по типу веранды. В таком доме можно жить, постепенно, по мере накопления ресурсов, достраивая остальную часть дома. На этой стадии под залог добротного каркаса возможно получить достаточно дешевые ипотечные кредиты.
6. Подготовка проекта малоэтажного строительства в Протвино
Ещё один довод в пользу первоочередной малоэтажной застройки состоит в том, что начинать строить отдельные многоэтажные здания узкой полосой восточнее высоковольтки на удалении от источников теплоэнергоресурсов будет рискованно и накладно - ведь инженерные сети и дороги придется строить для всего будущего микрорайона. А малоэтажная застройка может вестись под временную автономную инфраструктуру жизнеобеспечения (артезианское водоснабжение, электроотопление, локальная канализация, грунтовые либо временные дороги из бетонных плит). Строительство может осуществляться поэтапно, начиная с первой очереди, приближённой к старой грунтовой дороге на Высокиничи, выходящей на ул. Школьную в районе Рыночного проезда.
С началом строительства первой очереди малоэтажного жилья восточнее высоковольтки появится социальный запрос на замену временных локальных автономных сетей на общегородские инженерные сети, которые подтянутся только застройщиками высотного микрорайона на месте ЛЭП. Поскольку строительство на участке городского леса потребует специального разрешения на уровне государственных органов власти, его значительно проще будет получить под эксперимент в рамках национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России". Это же повысит возможность выделения средств на вынос ЛЭП.
Поиск средств для эксперимента по строительству доступного жилья с применением технологии каркасно-ригельного строительства "Построй дом сам!" целесообразно искать и в других федеральных программах. В настоящее время по вопросу использования данной технологии консультируется руководство Троицкого научного центра РАН, сделан соответствующий доклад на конференции "Наукограды России: новый этап развития" в рамках 8-го Московского международного салона инвестиций и инноваций. Союз развития наукоградов России дал свои рекомендации по продвижению технологии, снижающей затраты застройщика более чем в два раза по сравнению с покупкой по рыночным ценам.
Одним из наиболее экономичных вариантов малоэтажной застройки в Протвино может стать строительство таунхаусов.
|
